对于REITs而言，可持续扩募的能力考验项目的长期价值。近期发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称“782号”）提出，支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。

　　C-REITs市场目前已完成扩募且上市交易的REITs项目有6单，涵盖仓储物流、产业园、保障房三个领域。

　　在审项目2单，皆为保障房领域资产。已完成审核待发售的2单中，产业园1单；另有1单首发资产为光伏发电，扩募资产为水电，从细分资产类别来讲，也是首个混业资产REITs。

　　另外，参与首批申报扩募的环保水务领域1单项目接近难产，超过2年时间未有进一步消息。

　　公告拟扩募的5单项目中，资产类型包括：保障房、产业园、仓储物流、消费商业等4个资产类别。

　　从已上市的扩募REITs上市后表现来看，二级市场时点价格和扩募发行定价相比并不理想，6单项目中实质破发的有5单。其中，“国泰君安临港REIT”在扩募上市前二级市场价格已经形成阶段破发；今日盘中再次破发，虽然尾盘价格有所回收，但从交易情况来看，托举价格手法较为明显。

　　2025年9月16日交易时段，“国泰君安临港REIT”在9时59分跌破扩募发行价，至13时43分，期间有多笔大单卖出交易。14时31分，多笔大单买入后价格持续拉升，导致盘中价格脱离扩募发行价区域；此后，价格持续在扩募价格上方，截止收盘未形成有效跌破扩募定价。

　　从时点6单已上市的扩募REITs价格来看，仅“国泰君安临港REIT”尚未跌破发行价，其余5单REITs二级市场时点价格皆低于扩募定价。

　　其中，“华夏北京保障房REIT”较发行价回撤2.13%，回撤幅度最小；“红土创新盐田港REIT”、“博时蛇口产业园REIT”、“中金普洛斯仓储REIT”、“华安张江产业园REIT”回撤幅度皆超过15%，分别为-15.15%、-16.63%、-15.87%、-17.58%。

　　按照扩募第二年完整年度可供分配金额与时点价格计算的分派率来看，产业园领域扩募的3单REITs时点平均分派率为4.36%；仓储物流领域扩募的2单REITs时点平均分派率5.11%；1单保障房扩募项目时点分派率2.87%。

　　从业绩表现以及时点价格变动来看，二级市场价格低于扩募发行定价正在成为趋势，虽然有部分项目已经承诺低于扩募价格进行增持，并且类似“国泰君安临港REIT”盘中进行的适当性行为，对于二级市场价格的波动是否产生良性作用还需持续观察。

　　二级市场价格变动更多是资产创造价值的持续表现，多数扩募项目在二级市场价格高位区间进行扩募从某种意义上讲更有助于原始权益人或者发行人，而投资者被动面对二级市场价格的波动。从长期来看，扩募取节点较高价格进行，而二级市场在扩募上市后持续下行对市场长期生态建设并未形成良性促进作用，何时可以扭转这样的局面还需要持续观察。返回搜狐，查看更多